Tervitused Kinnisvarakägult! See on uudiskiri, mis aitab sul saada targemaks investoriks.

Tänases uudiskirjas:

 🦉 Suur väljakutse flipil

 🦉 Kehra ja Anija valla turupilt

 🦉 Letialused pakkumised

Loed seda esimest korda? Liitu uudiskirja saajatega ning saad värsked postitused otse oma meilboksi.

Kõik flipid ei alga ostuga. Mõni algab otsusega lõpuks midagi ette võtta.

Meie puhul oli selleks perele kuulunud ühetoaline korter Kehras, mis oli aastaid olnud üüril. Korter oli ausalt öeldes väga halvas seisus – selline, mille puhul on lihtne öelda, et “ükskord hiljem”.

2024. aasta sügisel otsustasime, et see hiljem on nüüd.

Algus: september 2024

Töödega alustasime 2024. aasta septembris.
Eesmärk ei olnud teha lihtsalt ilus remont, vaid:

• muuta ühetoaline kahetoaliseks;

• lahendada planeering sisuliselt, mitte kosmeetiliselt;

• teha kõik projekti alusel, et ka dokumentatsioon saaks korda.

Plaan tundus paberil lihtne. Praktikas tuli lahendada mitu päris tehnilist kohta.

Planeering: suurim väljakutse ei olnud sein, vaid torud

Kõige keerulisem koht kogu ümber­ehituses oli köök.

Uue planeeringu järgi pidi:

• köök tulema suuremasse tuppa,

• millest sai avatud köögiga elutuba;

• vana köögi asemele tuli magamistuba.

• ühine WC ja pesuruum

Probleem?
Uus köögiasukoht ei olnud vannitoabloki läheduses.

See tähendas, et:

• tuli avada põrand;

• tuua vee ja kanalisatsiooni torustik läbi esiku;

• lae alt viia ventilatsiooni toru läbi esiku;

• lahendada see tehniliselt ja korrektselt, mitte “kuidas parasjagu saab”.

Kuna juba nii suur ümberehitus oli käsil ja eesmärk oli dokumentatsioon korda teha, otsustasime:

• kogu lahenduse teha projekti kaudu;

• ning lisaks lammutada korterisse ehituse ajal tõstetud WC ja vannitoa betoonblokk;

• tulemuseks suur korralik, loogiline WC–pesuruum.

Ehk siis: mitte poolik kompromiss, vaid tervik.

Dokumentatsioon: kui “kõigile teada” ei ole piisav

Kuigi kinnisvararingkondades on üldteada, et sellist tüüpi paneelmajades on vannitoa betoonblokk sisse tõstetud ega täida kandvat funktsiooni, ei tähenda see automaatselt, et seda võiks dokumenteerimata eemaldada. Et kogu ümberehitus oleks korrektne ja hilisematel tehingutel küsimusi ei tekiks, oli vaja tellida vastav konstruktiivne hinnang ning saada konstruktori allkirjaga dokument, mis kinnitas, et bloki eemaldamine ei mõjuta hoone kandekonstruktsioone. See on hea näide olukorrast, kus “praktikas tehakse nii” ei ole piisav – eriti juhul, kui eesmärk on juriidiliselt puhas ja müügikindel lõpptulemus.

Praktiline pool: betoonist blokk viiendal korrusel ei kao iseenesest

Teine märkimisväärne väljakutse oli juba puhtalt füüsiline. Välja lõigatud betoonplokk tuli korterist viiendalt korruselt alla saada. See tähendas betooni tükeldamist, hoolikat logistikat, maja ühiskasutatavate alade kaitsmist ning ajaliselt ja kululiselt arvestatavat lisatööd. Just sellised „nähtamatud“ etapid jäävad sageli eelarvet ja ajakava planeerides alahinnatuks, kuid mõjutavad oluliselt kogu projekti sujuvust. Siin sai veel kord kinnitust, et läbimõeldud flip ei ole ainult ilus lõpptulemus, vaid ka oskus keerulised etapid korrektselt lõpuni viia.

Müük enne valmimist – ja seekord see töötas

Üsna varsti pärast ehitustööde algust hakkasime tegelema ka müügiga.
Kuulutus läks üles 3D-piltidega kuna korter ei olnud veel lõplikult valmis.

Ja siin tuli meeldiv üllatus.

3D-lahendus:

• aitas ostjal lõpptulemust ette kujutada;

• tõi korterile huvilise juba siis, kui tööd veel käisid;

• vähendas vajadust “oota, kuni kõik valmis saab”.

Huviline käis korterit vaatamas enne lõppviimistlust
ja sisuliselt otsus sündis juba siis.

Nii läkski, et:

• 2025. aasta jaanuaris liikusime tehingusse;

• korter sai müüdud vahetult pärast viimaste liistude paigaldamist.

📊📊 Kehra ja Anija valla turupilt: miks see lahendus siin töötas

Kehra ja laiemalt Anija vald ei ole kiire spekulatiivne turg.
Aga see ei ole ka seisev turg.

Viimase aja muster on selge:

• ostjad on muutunud oluliselt valivamaks;

• nõudlus koondub korteritele, mis on päriselt valmis;

• hinnavahe ühe- ja kahetoaliste vahel ei ole suur, kui planeering ja kvaliteet on õiged.

Just seetõttu töötas siin:

• mitte „odav ühetoaline“,

• vaid hästi läbimõeldud kahetoaline, kus iga ruutmeeter täitis mõtet.

Mida see illustreerib:
Kehra-suguses turus ei müü ruutmeetrid üksi. Müüb lahendus – see, kas ostja näeb end seal elamas ilma lisatööde ja ebamäärasuseta.

Kokkuvõte

See projekt kinnitas taas üht lihtsat asja:
väikelinnas ei võida see, kes teeb kõige odavamalt, vaid see, kes mõtleb kõik lõpuni läbi.

Kas igast ühetoalisest tasub teha kahetoaline?- Ei.

Kas siin tasus?- Jah – sest:

• planeering muutus loogiliseks;

• dokumentatsioon sai korda;

• ostjal ei olnud vaja midagi ette kujutada.

👉 Väike palve sulle, lugeja
Kui sul on keegi, kes arvab, et väikelinnas müüb ainult hind, siis saada see lugu talle edasi. Sageli on just läbimõeldud planeering see, mis teeb otsuse lihtsaks.

Müügipakkumised

Letialused pakkumised

Ostusoovid

Tead kedagi, kellel võiks olla mõnele nendest ostusoovist sobilik pakkumine? Saada see info neile edasi!

P.S. Kõiki minu postitusi saad lugeda siit.

P.P.S. Mõtled oma kinnisvara müügist? Telli tasuta müügieelne nõustamine ja suurenda oma võimalusi edukaks müügiks! Tellimiseks helista või kirjuta mulle.