Tervitused Kinnisvarakägult! See on uudiskiri, mis aitab sul saada targemaks investoriks.

Tänases uudiskirjas:

 🦉 Head eeldused, ootamatud kulud ja Mustamäe loogika

 🦉 Mustamäe turu vaheanalüüs

 🦉 Letialused pakkumised

Loed seda esimest korda? Liitu uudiskirja saajatega ning saad värsked postitused otse oma meilboksi.

Aasta 2024 sügisel ostsime kolmetoalise korteri Keskuse tänav 6 majas Mustamäe. Sisendhind oli õiges kohas ja otsus võtta ette täisremondiga flip sündis üsna sirgjooneliselt.

Me ei läinud pimesi. Teadsime juba ette, et:

• korter vajab täisremonti;

• maja ise on renoveeritud ja ühistu laen hakkab lõppema – selge pluss;

• korteri planeeringut on varasemalt muudetud ja selle kohta oli olemas dokumentatsioon.

Kõik see lõi tunde, et projekt on loogiline ja risk hallatav.

Praktika õpetas aga paar asja rohkem, kui esialgu oskasime ette näha.

Remont: kui nähtav probleem ei ole tegelik probleem

Remondi alguses saime aru, et ühes toas on olnud kass, kes oli põrandat märgistanud. Ebameeldiv, kuid mitte haruldane.

Üllatus tuli sealt, kust ei osanud oodata:

• lõhn ei olnud jäänud põrandakatte tasemele,

• see oli imbunud kuni paneelini välja.

Lahendus tähendas, et:

• eemaldasime kogu põranda kuni paneelini;

• katsime paneeli spetsiaalse vahekihiga, mis neutraliseeris lõhnad konstruktsioonis;

• alles siis saime hakata ehitama uut põrandat.

See oli lisakulu, millega esialgses eelarves ei olnud arvestanud.
Aga tegemata jätta seda ei saanud – vastasel juhul oleks probleem kandunud edasi järgmisele omanikule.

Aeg: kaks kuud plaanis, üle kolme kuu tegelikkuses

Esialgne remondiplaan nägi ette tööde lõppu umbes kahe kuuga.
Tegelikult venis kogu protsess rohkem kui kuu võrra pikemaks.

Flipi puhul on see oluline meeldetuletus:
👉 iga lisanduv kuu tähendab täiendavat finants- ja ajakulu, isegi kui muid suuri vigu ei teki.

📊 Mustamäe turu vaheanalüüs: miks müük ei käivitu enne, kui korter on valmis

Siin tuli mängu Mustamäe eripära.

Mustamäe on üks Tallinna aktiivsemaid korterituru piirkondi:

• tehinguid tehakse palju,

• pakkumine on suur,

• sarnaseid 2–3-toalisi kortereid on hulgaliselt.

See muudab ostja käitumist.

Ostja ei pea tegema kompromissi.
Ta saab valida parima variandi.

Praktikas tähendab see, et:

• „valmis varsti“ ei motiveeri;

• poolik lahendus ei tööta;

• müük hakkab päriselt toimima alles siis, kui korter on lõplikult valmis ja kogetav.

Meie kogemus kinnitas seda väga selgelt – huvi tekkis varem, aga tehing sündis alles pärast täielikku valmimist. Müük võttis paar kuud, mis Mustamäe kontekstis ei ole probleem, vaid norm.

Kuidas seda loogikat lugeda:

• suur pakkumine + sarnased objektid → ostja on valiv;

• nõudlus koondub kvaliteedile, mitte „potentsiaalile“;

• hinnakasv tuleb pigem parema viimistlusega objektide osakaalu kasvust, mitte üldisest turuhüppest.

Dokumentatsioon: miks “olemas” ei pruugi tähendada “sobib”

Kuigi korteri planeeringu muutmise kohta oli olemas dokumentatsioon, selgus protsessi käigus, et:

• puudusid ehitaja poolt koostatud kaetud tööde aktid;

• varasem dokumentatsioon ei vastanud täielikult tänastele nõuetele.

Tulemus oli konkreetne:

• pidime tellima uue ekspertiisi;

• see tõi kaasa mitme tuhande euro suuruse lisakulu.

Õppetund on lihtne:

ka olemasolev dokument ei pruugi olla see, mida amet tegelikult aktsepteerib.

Kas võtaksime selle flipi täna uuesti ette?

Jah, kindlasti.

Mitte sellepärast, et kõik läks ideaalselt – ei läinud.
Aga sellepärast, et täna on meil:

• realistlik arusaam Mustamäe müügiperioodist;

• parem tunnetus varjatud konstruktsiooniriskidest;

• selgem pilt dokumentide tegelikust kvaliteedist.

See projekt ei olnud mugav.
Aga see oli õpetlik – ja flipi puhul on see sageli suurim väärtus.

👉 Väike palve sulle, lugeja
Kui sul on üks investorist sõber, kes:

• kaalub Mustamäel flippi,

• või usub, et täisremont = kiire müük,

siis saada see kiri talle edasi.
Mõni õigel ajal loetud kogemus aitab vältida tarbetuid üllatusi.

Kui tahad, siis järgmises loos võin lahti kirjutada:

• millal Mustamäel flipp täna töötab ja millal mitte, või

• kuidas enne ostu hinnata, kas dokumentatsioon on päriselt „korras“.

Anna märku, kumb teema oleks kasulikum.

Müügipakkumised

Letialused pakkumised

Ostusoovid

Tead kedagi, kellel võiks olla mõnele nendest ostusoovist sobilik pakkumine? Saada see info neile edasi!

P.S. Kõiki minu postitusi saad lugeda siit.

P.P.S. Mõtled oma kinnisvara müügist? Telli tasuta müügieelne nõustamine ja suurenda oma võimalusi edukaks müügiks! Tellimiseks helista või kirjuta mulle.