Tervitused Kinnisvarakägult! See on uudiskiri, mis aitab sul saada targemaks investoriks.

Tänases uudiskirjas:

 🦉 Investorite suurimad vead

 🦉 Praktilised näpunäited riskide vältimiseks

 🦉 Letialused müügipakkumised

Loed seda esimest korda? Liitu uudiskirja saajatega ning saad värsked postitused otse oma meilboksi.

6.septembril toimunud Kinnisvaraseminaril 2025 astus lavale vandeadvokaat ja ATTELA Advokaadibüroo partner Marko Saag, kes võttis luubi alla kinnisvaratehingute maksustamise. Teema on investoritele igihaljas: üks vale samm võib tähendada kümnete tuhandete eurode suurust maksukohustust.

Ausalt öeldes oli see minu jaoks kogu seminari lemmik ettekanne – väga asjalik, sisukas ja detailide rohke. Saag suudab keerulise maksuõiguse panna selgelt ja arusaadavalt kõlama, tuues hulgaliselt näiteid päris elust.

Allpool toon välja peamised mõtted – nii viimased maksumuudatused kui ka tüüpilised vead, mida kinnisvarainvestorid ikka ja jälle kordavad.

Mis muutub 2025. aastal?

Kõige suurem muudatus puudutab sisendkäibemaksu korrigeerimist. Kui seni lähtuti pigem prognoosist, siis alates 2025. aastast:

• põhivara soetamisel tuleb kohe arvestada tegeliku kasutusotstarbega,

• sisendkäibemaksu korrigeeritakse 10 aasta jooksul vastavalt tegelikule kasutusele,

• kui kinnisvara kasutus muutub (nt arendamiseks kavandatud maja hakatakse hoopis üürima), tuleb teha ümberarvestus.

Saag tõi näite: kui arendaja maksab ehituskuludelt 100 000 € käibemaksu ja plaanib maja müüa, aga hiljem otsustab seda hoopis üürida, siis maksuhaldur nõuab proportsionaalselt tagasi sisendkäibemaksu, mida enam kasutada ei tohiks.

Suurimad vead, mida investorid teevad

Marko Saagi sõnul korduvad investorite eksimused hämmastava järjekindlusega. Siin on mõni valusama hinnaga viga:

1. Parenduste 110% reegel

Kui kinnisasja parenduskulud ületavad 110% soetusmaksumusest, loetakse see uueks hooneks ning müük muutub kohustuslikus korras maksustatavaks.

2. Ehitusmaa vs muu maa

Krundi müük ei ole alati maksuvaba. Kui krundil on olnud hoone, mis lammutatakse, muutub maa ehitusmaaks ja selle müük on maksustatav.

3. Äriühingu kaudu ostetud korter

Kui ettevõte ostab korteri „kontoriks“, aga tegelikult kasutatakse seda elamiseks, võib EMTA keelata sisendkäibemaksu mahaarvamise ja lisada ka erisoodustuse maksud.

4. Eraisikuna ehitamine ja müümine

Kui ehitad maja eraisikuna ja müüd maha, lootes maksuvabastusele, võib maksuhaldur pidada seda ettevõtluseks. Ilma kuludokumentideta võidakse kogu tulu lugeda kasumiks.

Kokkuvõte

Marko Saagi ettekanne oli üks neid, mis pani nii kogenud investorid kui ka alustajad kõrvu kikitama. Kõik detailid loevad – ja nende eiramine võib maksma minna kogu kasumi.

• Kontrolli enne igat tehingut, kas tegu on maksustatava või maksuvaba käibega.

• Planeeri ette, kuidas kinnisvara tegelikult kasutusele võetakse.

• Dokumenteeri kulud ja otsused, sest see on parim kaitse EMTA vaidlustes.

Saagi lõpetussõnad: “Kõik need teemad on detailides. Ja detailid otsustavad, kas investor teenib või kaotab.”

 Kinnisvarakägu kommentar: kui plaanid 2025. aastal kinnisvara osta, arendada või üürile anda, arvesta juba ette, kuidas muudatused sinu tehinguid mõjutavad. Vajadusel küsi nõu spetsialistilt, sest odavam on teha õige otsus kohe, kui hiljem makse tagasi maksta.

Müügipakkumised

Letialused pakkumised

Ostusoovid

Tead kedagi, kellel võiks olla mõnele nendest ostusoovist sobilik pakkumine? Saada see info neile edasi!

P.S. Kõiki minu postitusi saad lugeda siit.

P.P.S. Mõtled oma kinnisvara müügist? Telli tasuta müügieelne nõustamine ja suurenda oma võimalusi edukaks müügiks! Tellimiseks helista või kirjuta mulle.