Tervitused Kinnisvarakägult! See on uudiskiri, mis aitab sul saada targemaks investoriks.

Tänases uudiskirjas:

 🦉 Mustamäe kinnisvaraturg

 🦉 Nõuandeid Mustamäel flippijale

 🦉 Letialused pakkumised

Loed seda esimest korda? Liitu uudiskirja saajatega ning saad värsked postitused otse oma meilboksi.

Kui vaadata Tallinna kinnisvaraturgu kui tervikut, siis on lihtne Mustamäest mööda vaadata.
Ei ole see enam kiire kasvu piirkond ega uusarenduste kuum tsoon.
Aga just sellepärast on Mustamäe täna üks ausamaid turge, kust päriselt lugeda saab, mis töötab ja mis mitte.

Ja flippiatele on see info eriti väärtuslik.

Esimene fakt: Mustamäel toimub palju – aga mitte kõigega

Aasta 2025 III kvartalis tehti Mustamäel üle 360 korteritehingu.
See on rohkem kui enamikus Tallinna linnaosades ja kinnitab üht:
likviidsus on olemas.

Aga siin on oluline nüanss.

Valdav enamus tehingutest toimus:

• järelturul

• 1970–1980ndate paneelmajades

• korteritega, mille seisukord on hea või väga hea

Uusarenduste osakaal oli marginaalne.
See ütleb midagi ostja ootuste kohta:
Mustamäele tullakse valmis kodu, mitte lubadust ostma.

Hinnad: miks statistika võib eksitada

Numbriliselt võib Mustamäe turgu vaadates tekkida tunne, et:

• hinnad justkui seisavad paigal,

• kasv on aeglane,

• “midagi ei toimu”.

Tegelik pilt on rafineeritum.

2025. aasta III kvartalis oli Mustamäe mediaanhind ligikaudu 2 480 €/m², mis on:

• veidi kõrgem kui aasta varem,

• aga mitte hüppeline tõus.

See tähendab, et turg premeerib ainult teatud tüüpi kortereid:

• renoveeritud,

• läbimõeldud planeeringuga,

• hästi müüdavas majas ja hoovis.

Keskmist tõstab kvaliteet, mitte üldine optimism.

Korteritüübid: miks just 2–3-toalised veavad turgu

Tehingute struktuur näitab selgelt:

• 1-toalisi ostetakse, aga pigem hinna pärast;

• 2- ja 3-toalised on nõutud elukorterid;

• just need liiguvad kõige kiiremini, kui seisukord on õige.

Hinnavahemikud Mustamäel täna:

• 2-toaline, heas seisus: alates ~90 000 €

• 2-toaline, väga heas seisus: 105 000–115 000 €

• 3-toaline, renoveeritud: 120 000 € ja üles

See selgitab üht olulist asja:
ostja ei taha teha ise otsuseid.
Ta tahab, et need oleks tema eest juba ära tehtud.

Asumite vaheline dünaamika: Mustamäe sees ei ole kõik võrdsed

Ka Mustamäe ei ole homogeenne.

Turuinfo näitab:

• Kadaka asum hoiab jätkuvalt kõrgemat hinnataset;

• Mustamäe ja Sääse on stabiilsed, prognoositavad;

• Siili asumis on näha rohkem hinnasurvet ja pikemat müügiperioodi.

Ostjad eelistavad:

• vaiksemaid kvartaleid,

• rohelisemat ümbrust,

• renoveeritud maju, kus ühistu seis ja kulud on ette teada.

Ja nüüd tagasi Keskuse tn 6 juurde

Kui panna see turupilt kokku Keskuse tn 6 flipi looga, siis kõik klapib.

• Huvi tekkis juba remondi ajal.

• Aga tehing sündis alles siis, kui korter oli päriselt valmis.

• Poolik lahendus ei sundinud ostjat otsustama.

• Valmis tulemus tegi seda.

See ei olnud juhus.
See oli täpselt see, mida Mustamäe tänane turg eeldab.

Just sellepärast ei saa Mustamäel toetuda:

• ainult heale sisendhinnale,

• ainult ilusale visualiseerimisele,

• ainult ideele.

Siin loeb lõpptulemus.

Mida see tähendab täna flippijale?

Mustamäe ütleb 2025. aastal üsna ausalt:

• kui teed, siis tee lõpuni;

• kui jätad kompromissi, maksad selle ajaga;

• hinnalisa teenitakse detailides, mitte loosungites.

Ja see on põhjus, miks:

Keskuse tn 6 flip ei müünud enne valmimist, aga müüs kiiresti pärast seda.

👉 Kui sa pole eelmist lugu veel lugenud

Soovitan enne järgmisi järeldusi lugeda ka Keskuse tn 6 flipi kogemuslugu.
Need kaks lugu koos annavad tervikpildi:

• mida turg ütleb

• ja kuidas see päriselt käitub

Kuid tead kedagi, kellele see lugu võiks huvi pakkuda, saada julgelt edasi 😉

Müügipakkumised

Letialused pakkumised

Ostusoovid

Tead kedagi, kellel võiks olla mõnele nendest ostusoovist sobilik pakkumine? Saada see info neile edasi!

P.S. Kõiki minu postitusi saad lugeda siit.

P.P.S. Mõtled oma kinnisvara müügist? Telli tasuta müügieelne nõustamine ja suurenda oma võimalusi edukaks müügiks! Tellimiseks helista või kirjuta mulle.